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城投债券转让项目咋样
债权转让 债权转让，是指合同 债权人 通过协议将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。 如a公司现在拥有对b公司的债权200万元，但是这笔钱要在3各月后b公司才能支付。但是因为a公司急着扩大生产急需这200万元，这时可以用债权转让的方式，由c公司受让a公司的债权，转让对价为200万元及利息。这样和c公司直接借钱给a公司100万元是没有什么区别的，但是因为是债权转让，所以是合法的。 信托贷款 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 根据《 信托法 》、《信托投资公司管理办法》的规定，企业可以作为委托人以信托贷款的方式实现借贷给另一企业的目的。信托贷款的贷款对象是由受托人确定的，委托人在乎的是收益，而不是借款给谁。 自然人替身模式 由于企业和公民之间的借贷属于 民间借贷 ，依法受法律保护。所以出借方可以先将资金借给个人(通常为借入资金方的大股东或者可信赖的第三人)，该个人再将资金借给实际使用资金的企业，该企业则为该个人向资金出借方的企业提供连带保证，或者再提供 抵押 、 质押 等担保。如果个人不能还款时，则出借方追索个人借款人，并同时要求担保企业承担担保责任。 不过，根据《 公司法 》的规定，公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者 股东大会决议 。这是一个程序上的要求。 存单质押 担保贷款 模式 存单质押担保贷款模式是与 银行贷款 相结合的模式。拟出借资金方实际并不借出自己，而是将自己存入银行取得存单，并以该存单为借款企业向银行申请贷款作质押担保。 以存款做单板，其安全度很高，而且银行业可以获得利息，企业可以从银行实际获得贷款资金。如果借款人不能按期偿还贷款，银行则将在质押存单账户中直接划扣还款。担保方则可以向借款人追偿。该种模式下存单质押 担保人 不能按借贷关系收取利息，但是可以收取一定的担保费。 从文章中我们可以看出， 城建公司融资方式 有以上五种方式，分别是委托贷款，债券转让，信托贷款，自然人替身模式，存单质押担保贷款模式。每种融资方式各有利弊，融资就是为了解决公司资金困难的一种解决方式，选择适合的的融资方式有助于公司更好的解决实际困难。
联想控股和联想集团一样吗
①、两者是不一样的成都鑫美旅游开发投资债权转让项目，联想控股是联想集团的母公司。
②、联想集团是联想控股中的IT板块，主营业务即我们所熟知的联想个人电脑业务、智能设备业务、数据中心业务。
③、联想控股是一家以“战略投资+金融投资”为主的多元化投资控股公司。战略投资业务侧重于五大领域:IT、金融服务、创新消费与服务、农业与食品、新材料。IT投资成都鑫美旅游开发投资债权转让项目了20多家企业，包括中国最大的个人电脑公司联想。中国最大的汽车租赁公司神州租车，中国领先的互联网金融服务公司拉卡拉，中国最大的民营口腔服务连锁品牌柏博口，中国最大的水果产业连锁公司嘉窝鑫荣毛等。金融投资业务涉及天使投资、风险投资和私募股权投资，覆盖企业成长的各个阶段，管理的总基金规模超过1000亿元。其中，联想之星是中国领先的天使投资机构，而鑫联投资和弘毅投资作为中国最早进入风险投资和私募股权投资领域的企业之一，已成为业内顶尖的基金。
1.联想控股有限公司的经营范围:项目投资；投资管理；资产管理；经济贸易咨询；投资咨询；企业管理咨询；技术开发、技术转让、技术推广；房地产开发；物业管理；销售化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、矿产品；货物进出口、技术进出口、代理进出口；计算机系统服务；数据处理国际奥委会全球合作伙伴。
2.联想集团的组织架构:联想集团全球分为2大总部，第1个是位于中国北京市联想集团全球行政总部的所在地联想中国大厦，第2个是2004年中国联想集团收购美国IBM全球PC业务时在纽约刚设立的临时总部，称为联想国际。而中国北京市联想集团联想中国大厦是联想集团真正的全球行政总部所在地。
3.2004年中国联想集团收购美国IBM全球PC业务后，同时在中国北京和美国北卡罗莱纳州的罗利设立两个主要运营中心，通过联想自己的销售机构、联想业务合作伙伴以及与IBM的联盟，新联想的销售网络遍及全世界。联想在全球有27000多名员工。
4.研发中心分布在中国的北京、深圳、厦门、成都和上海，日本的东京及美国北卡罗莱纳州的罗利。联想的全球行政总部是位于中国北京市的联想中国的联想大厦。中国北京和美国北卡罗来纳州的罗利设立的两个主要运营中心。作为全球个人电脑市场的领导企业，联想从事开发、制造并销售最可靠的、安全易用的技术产品及优质专业的服务，帮助全球客户和合作伙伴取得成功。
十大关键词 回顾P2P的2018！
2018年，对于网贷从业者可谓一波三折。 年初从业者意气风发，积极开展备案工作。年中备案延期，突生变故。下半年柳暗花明，备案重启。
2018年，对于网贷行业参与的各方可谓刻骨铭心。年中的雷潮波及投资者无数，他们是最无辜的人。踩雷的投资者的呼号声声刺耳，闻者莫不神伤。2018年即将远去，正如所有的苦难都会过去。
临近岁末，让我们通过10个关键词，回溯网贷行业的2018年。
备案
早先，网贷无辜背负e租宝等平台的恶名，承受现金贷受害人的唾弃。即便e租宝和网贷全无关系，现金贷和网贷的交集有限，网贷仍然成为互联网金融负面事件的代名词，成为人尽可“啐”的痰盂。网贷行业污名化已久，从业者唯有唾面自干。
2017年12月8日，网贷网络借贷风险专项整治工作领导小组办公室下发《关于做好网贷网络借贷风险专项整治整改验收工作的通知》(以下简称为“57号文”)。57号文提出，2018年4月底之前完成辖内主要网贷机构的备案登记工作;对于违规存量业务较多，难以及时完成处置的部分网贷机构，应当于2018年5月底之前完成相应业务的处置、剥离以及备案登记工作;对于难度极大、情况极其复杂的个别机构，最迟应当于2018年6月末之前完成相关工作。
该文件的发布，设定了监管落地的最后期限。备案大幕就此拉开，网贷即将进入“备案元年”。
网贷备案元年，曾是从业者充满希望的一年，也曾是备受投资者期待的一年。不曾想，我们猜对了开头，却不曾猜中这结尾。2018年年中，备案不断延期，时间表久久未至，也为随后的行业雷潮埋下了伏笔。
所幸，在行业经历剧烈的波动后，监管层积极干预，明确了备案时间表及P2P合规检查时间节点。
备案会迟到，但一定不会缺席。
雷潮
六月天干物燥，向来不太平。
6月伊始，随着备案延期以及去杠杆政策的不断落实，债务链条开始陆续崩塌。早前，部分平台为了吸引投资者，自设资金池、拆分标的以释放流动性。投资人信心不足时，流动性的便宜转化为流动性风险。部分平台借网贷的名义，吸收公众存款，拿去炒房，给关联方输血。当银根收紧、财务 风险暴露，资金难以收回，这些平台无以为继。
由于产品设计的缺陷、行业监管的缺位以及网贷行业自身的硬伤，网贷风险迟早需要出清。只不过6月恰好是备案延期信号释放的时间窗口，期间市场债务 高发，尽早暴露了不合规网贷平台的潜在风险。
在这一背景下， 老赖 的信心空前高涨，他们坚信能够拖到平台清盘的一天。投资者的信心空前低落，担心部分平台存在自融、资金池、虚假借款标的等违规业务风险。持有活期项目的投资者，希望提现前平台不会 ，取出资金不敢复投。债权转让的投资者，祈祷有人接盘，亏损出手也在所不惜。恐慌情绪传导到其他平台，促成整个行业的雷潮。
6月，唐小僧雷完联璧雷。7月，银票网雷完银豆雷。8月，投之家雷完草根雷。网贷之家数据显示，6月共有69家平台 。7月的这一数据激增到211家，8月的 平台数量为100家。
监管救市
雷潮期间，多个监管部门召开多个网贷相关会议、下发多份文件。监管部门召开会议之频繁、下发文件之密集，实乃罕见现象，监管及时介入，雷声渐歇。
银保监会召集四大资产管理公司(AMC)高管开会，要求四大AMC主动作为以协助化解网贷的 风险。
8月8日，国家互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室下发《关于报送网贷平台借款人逃废债信息的通知》。通知称，整治办将协调 征信 管理部门将上述逃废债信息纳入征信系统和“信用中国”数据库，对相关逃废债行为人形成制约。网贷平台云起响应，积极上报逃废债信息。
在监管层的积极干预之下，网贷行业在三季度逐步企稳回升。网贷之家数据统计显示，截至2018年11月底，P2P网贷行业的活跃投资人数、活跃借款人数分别为242.16万人、274.68万人，其中活跃投资人数环比上升6.50%，活跃借款人数环比上升4.44%。
清盘
备案大限日近，退出还是坚守?这是一个问题。
自57号文一出，不少平台自知无望通过备案，选择停业清盘。
网贷之家数据显示，2018年1月，42家网贷平台自称“停业清盘”。
截止到2018年12月4日，1月份停业清盘的平台中，仅有3家平台的官网可以正常访问。除了金银谷、善盈宝、鑫禹在线等少数平台自称在2018年之前完成兑付外，其余平台尚未发布兑付方案、完成兑付，即匆忙关闭网站。
其中，领投鸟是为数不多公布兑付方案的平台。2018年1月23日，上海网贷平台领投鸟在其官网发布“合规清盘”公告，称平台于当天正式停止平台运营及备案，并将于2018年4月底统一结算用户5%-10%本金比例。还没等到统一结算用户本金的那天，领投鸟实控人已于1月30日被刑事拘留。
领投鸟实控人在接受采访时表示，2017年下半年，接近九成的新增非吸资金用于贴补领投鸟的前期亏空，投资者出借的2000多万进了个人账户。
领投鸟是不少自称“停业清盘”平台的缩影，P2P成为敛财的工具。停业清盘是假，以“备案无望”为名收割投资人是真。
兑付套路
兑付套路年年有，今年特别多。
10月15日晚间，优灵宝创始人雷祯发表了一篇长文。文章称，P2P平台优灵宝将全部关停不再更新，所有社群全部解散。对于投资者的债权，则以1:1的比例兑换为一款名为XXST代币。
可惜投资者不买账，XXST成交量开始大幅下降。雷祯诡计不成，被迫出逃。
10月19日，前海航交所发布《关于退出本金兑换机票代金券服务的预告说明》，投资者可将债权兑换成机票代金券，最低额度为5000元(组合)，也可为家人及亲友预订机票。
10月22日，理想宝在其官网发布“暂停发标及存量业务清理垫付方案公告”。理想宝通过4个方案，100%垫付平台存量项目进行。第二个方案显示，理想宝以海豚 共享 充电宝项目资产作为债权抵押物和债务冲抵。
上述平台以空气币、机票代金券、共享充电宝项目抵债，更有甚者联合第三方合谋收割投资人。
前沿财富投资人透露，一家名为“中晟大唐”的第三方资管公司在平台清盘后介入，折价收购兑付困难的债权。起初，中晟大唐要求收取10%的服务费。随后，费用不断加码，电催也要10%，地催更是要加50%，最后能给到投资人的只剩30%。
高返之死
备案延期的信号愈发清晰，自称“停业清盘”的平台数量越来越多。与此同时，赫赫有名的返利四大天王在半年间接连阵亡。
钱宝张小雷于2017年12月26日向警方自首，高返四大天王已去其一。2018年1月23日，苦捱了5年的雅堂金融宣布退出网贷，成都雅堂控股集团董事长杨定平于今年7月15日投案自首。2018年6月16日，警察介入调查硬拖了3年的唐小僧。2018年6月21日，联壁金融官网无法打开。至此，高返四大天王全军覆没。
唐小僧线下起家，自称平台不是P2P。钱宝的“做任务领奖励”模式也和P2P全无关系。雅堂金融、联壁金融的羊毛返利太厚，难以持久。高返平台为了揽客，许以畸高的利率。短期内尚可持续，长期保持在较高的利率水平必有猫腻。资金持续净流出，借旧换新的把戏无以为继，高返平台难逃覆灭的末路。
年初自称“停业清盘”的平台数量虽多，但大多籍籍无名。更负盛名的高返四大天王“前仆后继”，这些伪P2P平台对于行业的冲击尤甚于前者。
无数媒体借由高返四大天王的倒下，对P2P口诛笔伐。四大高返平台并非纯粹的P2P平台，黑锅却由网贷背负，着实委屈。P2P从业人员还没来得及叫屈，P2P平台便以排山倒海之势，连番倒下。
追捕
雷潮至今，上百家平台被立案，多名涉案人员出逃。当前，全国各地警方布下天罗地网，全力缉捕追逃网贷在逃人员。为了最大限度地推进网贷平台案件侦查工作，最大限度地减少投资群体的损失，警方开展的缉捕外逃人员、追赃挽损工作从未停歇。
警方通告频传利好，多位网贷案嫌犯归案。10月26日央视及新华社消息称，自今年6月以来，公安机关已成功缉捕涉嫌非法集资犯罪的外逃网贷平台高管40多人。
截至发稿，唐小僧实控人邬再平、余盆网实控人覃丽昀、投融家实控人李振军、掌盈金服实控人屠永东、抓钱猫CEO张显成、利民网创始人孙利明、映贝金服实控人和部分高管、58 车贷 实控人邢森及其妻子苏娜、普资金服实控人林昌利、九斗鱼董事长原旭霖、鑫贝通宝老板、妙资金融实控人徐东升、金刚金服实控人曹新建、金联储实控人王宇宏以及乐居财富实控人郑炜等。
在逃人员千万不要心存侥幸、执迷不悟、一错再错。只有认清形势、珍惜机会，尽早向公安机关投案自首，才是唯一出路!
白名单
在警察叔叔追捕嫌犯的同时，中断的网贷备案重新开启大幕。
新华社2018年8月4日消息，互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室、网贷网络借贷风险专项整治工作领导小组办公室认真分析总结了当时互联网金融风险形势，对稳步推进互联网金融特别是网络借贷风险专项整治工作提出了明确要求，允许合规机构继续经营。经有关部门认定，基本符合信息中介定位和各项标准的机构将接入信息披露和产品登记系统，继续开展网络借贷业务。经过一段时间运行检验后，条件成熟的机构可按要求申请备案。
多地互金协会、金融办重新启动合规检查，备案工作有条不紊的开展中。多家网贷平台上交合规报告，为了最终的备案冲刺努力。
9月20日晚，中国互联网金融协会在“全国互联网金融登记披露服务平台”刊登了25家银行分别发布的“关于个体网络借贷资金存管系统通过测评声明”。这标志着首批通过协会测评的存管银行名单正式出炉。
截至发稿，已有42家银行通过存管测评。
中小平台遭清退
备案进程中，必然有不少平台将被迫退出网贷行业。
今年11月，杭州传出存量不足1亿的平台将被清退的消息。数日后，北京地区待收规模低于5000万元以下的网贷平台将不予备案的消息不胫而走。
根据公开资料统计发现，近期至少有7家网贷平台应监管要求而退出或转型，分别为贵人贷、予财缘、晴天助、顺心 理财 、金满盈、板凳理财、中网国投等。
上市
小平台恰如一叶孤舟，难敌大风大浪，被迫清盘。另有一些平台扬帆出海，赴美上市。
2017年，信而富、和信贷、拍拍贷等国内多家网贷平台赴美上市。2018年，“车贷第一股”微贷网、“房抵贷第一股”的泛华金融先后上市。
北京时间11月15日凌晨，泰然金融向美国证券交易委员会(SEC)提交了IPO申请文件，拟挂牌纽交所。
同一天，微贷网在美国纽约证券交易所正式挂牌上市。
微贷网CFO李晋翔称，上市对微贷网的意义并不是为了募集资金，也不是终点，而是微贷网合规发展的另一个更高的起点和开端。
推而广之，备案于网贷平台而言，同样不是终点，而是另一个更高的起点和开端。
“网贷备案元年”即将行将远，“网贷备案二年”渐行渐近。不合规平台持续出清，政策越发明朗，2019年的网贷行业必将走好。
至少，不会比2018年更糟糕吧。
大悦城：隐秘的资金池
名不见经传的安联汇金与大悦城合作成立了数家项目公司成都鑫美旅游开发投资债权转让项目，部分项目公司即将进入结算或者结算初期成都鑫美旅游开发投资债权转让项目，安联汇金又选择提前退出将利润留给了大悦城。
由于疫情原因，拥有多个购物中心的大悦城（000031.SZ）受到的影响要大于一般房企，这对去化本就不佳的公司来讲，可以说是雪上加霜。
2019年，大悦城不惜大幅增加借贷、加大拿地力度，以期朝着千亿目标大踏步前进。但截至2020年上半年，公司的签约销售明显负增长，表现弱于行业百强平均水平。
不过，凭借着少数股东权益的大幅增长，大悦城还是实现了净负债率的快速下降。截至2019年年底，大悦城少数股东权益已经超过230亿元并且反超了归母权益。但纵观近几年年报，与归母净利润相比，大悦城的少数股东盈利多数时间都难以匹配其投入力度。
在大悦城的合作方中，信托公司、私募基金等一众金融、类金融机构纷纷登场，随后又在项目后期提前退出。那么，投入以亿为单位的合作方回报在哪里呢？
在众多的合作方中，一家名为安联汇金资产管理有限公司（下称“安联汇金”）的私募基金公司浮出水面，这家私募与大悦城成立了数家项目公司，又不断退出项目公司，这似乎成了大悦城的一个隐蔽的资金平台。截至发稿，大悦城并没有回复《证券市场周刊》的采访。
少数股东扛鼎净负债率
大悦城日前的业绩预告披露，公司预计2020年上半年归属母公司股东的净利润约为4.5亿元-6.5亿元，同比下降65%-76%。
即便业绩大幅下降，大悦城的净负债率有了较为明显的改观。Wind统计显示，2019年年末，公司的净负债率为97.65%，2020年一季度末略有上涨为105.97%，与2018年年末的171.18%相比降幅明显。
重组成功等原因是大悦城净负债率大幅走低的直接原因。大悦城的前身是中粮地产，2019年，中粮地产通过发行股份收购了大悦城地产，公司成为中粮集团旗下住宅与商业地产一体化公司；此外，公司还配套募资24.26亿元，是2018年以来A股房地产股权融资成功足额发行的唯一案例。
重组完成后的2019年，大悦城就实现了净负债率的大幅下降。净负债率一般是指“（有息负债-现金）/所有者权益”。因此，若想保持稳定下降的净负债率，就要在这些主要指标上下功夫，比如在有息负债增加的同时，公司现金就要以更大幅度增加，同时所有者权益也保持相应的增长。
2019年年末，大悦城的所有者权益合计为425.41亿元，其中少数股东权益为231.3亿元，归母权益为194.11亿元。也就是说，大悦城的少数股东权益已经超过了公司的归母权益，在少数股东权益的大力“支持”下，公司所有者权益自然不断放大，保证了公司净负债率“分母”的增长。
在重组之前即中粮地产阶段，上市公司的少数股东权益也不低。年报显示，2015-2018年年末，彼时的中粮地产少数股东权益为51.07亿元、53.95亿元、51.14亿元和58.99亿元，同期的归母权益为59.79亿元、58.92亿元、66.3亿元和78.61亿元，公司的少数股东权益虽不及归母权益，但相差并不大。
虽然少数股东权益规模不小，但大悦城的少数股东并没有分享到与之相匹配的净利润。2015-2019年，上市公司的少数股东损益分别为2.79亿元、6.13亿元、7.9亿元、6.16亿元和13.27亿元，同期公司归母净利润分别为7.22亿元、7.2亿元、9.45亿元、13.89亿元和23.78亿元。
由此，大悦城的少数股东在2015-2019年的净资产收益率（平均）分别为5.46%、11.36%、15.45%、10.46%和5.74%，上市公司分别为12.07%、12.13%、15.1%、19.17%和17.44%。
除了在2016年和2017年相仿，上市公司少数股东的净资产收益率远低于公司归母权益的收益率。
理论上讲，少数股东的净资产收益率与母公司不应悬殊，比如万科、金地等少数股东的净资产收益率就与母公司相差无几。如果少数股东的净资产收益率远低于母公司股东的净资产收益率，这说明少数股东吃了亏，反之则是占了便宜。
大悦城是否存在通过少数股东权益进行利润操纵就只有公司知道了，从公司少数股东的收益率来看，这是否又是房企惯用的明股实债把戏呢？
安联汇金浮出水面
北京稻香四季房地产开发有限公司（下称“北京稻香四季”）是大悦城2019年新增加的一家子公司。这一年的6月，大悦城与五矿信托签署协议，公司以10.77亿元收购了北京稻香四季49.91%的股权，收购后大悦城将持有稻香四季 99.82%股权，从而将该公司纳入合并范围，之前北京稻香四季是大悦城的合营企业。
北京稻香四季主要负责开发北京房山区的中粮京西祥云项目。根据公告，项目于2016年开工，预计于2019年完工。
从2016年开工直至2018年，由于中粮京西祥云项目处于建设预售期，项目还不能为报表贡献盈利。北京稻香四季在此期间的收入基本可以忽略不计，盈利则完全亏损，2016年亏损近600万元，2017年和2018年亏损进一步放大至约8000万元和5000万元。
五矿信托正是在2016年年底入股北京稻香四季。彼时的公告显示，五矿信托向北京稻香四季增资8.13亿元取得项目公司49.91%的股权。
到2019年6月大悦城收购五矿信托所持股份，两年半左右的时间，五矿信托虽然没有获得项目的盈利但股权退出时收获了2.64亿元的溢价，回报达到32.47%，即使年化收益后也取得了不错的投入产出比。
但与大悦城的回报相比，五矿信托就明显落后了。五矿信托退出后，中粮京西祥云项目立刻成为大悦城的主要营收来源之一。2019年年报显示，京西祥云以42.41亿元成为大悦城营收项目的第二名。
之前3年，北京稻香四季基本没有任何收入，在中粮京西祥云开始贡献营收后，北京稻香四季迅速成为大悦城的利润源泉之一，大悦城是在2019年6月购买五矿信托所持股份，从而持有北京稻香四季99.82%股份的，收购后的下半年，北京稻香四季实现收入42.41亿元，净利润5.7亿元。
2019年，大悦城净利润37.05亿元，北京稻香四季用了半年时间就贡献了公司盈利的15%以上。
2019年年报显示，北京京西祥云的总投入接近73亿元，这意味着逾42亿元的收入并非京西祥云的全部收入，已经完工的该项目2020年有望为大悦城继续贡献不菲的盈利。
五矿信托持股超过两年半时间，北京稻香四季基本零收入，盈利大幅亏损，该信托刚刚退出持股，项目公司的收入和利润如同潮水一样涌向大悦城。
提前退出的五矿信托看似获得了30%以上的溢价回报，不过这也许不是全部。五矿信托官网显示，在入股北京稻香四季时，公司发起设立了“五矿信托中粮北京1号股权投资集合资金信托计划”，募资8.55亿元用于投资北京稻香四季不超过50%股权。
在之后的2017年上半年，五矿信托又相继发行了中粮北京1号股权投资集合资金信托计划二、三、四期，分别募资5亿元、1.4亿元和120万元，合计6.4亿元募资的收益又该如何体现呢？
与五矿信托相比，安联汇金和大悦城的合作绝非偶然，这家名不见经传的私募基金与大悦城成立了数家项目公司，持股许久后待项目后期又陆续退出。在开发期间项目公司由大悦城与信托、私募等合作方共同持有，待建设行将结束时，大悦城又从合作方手中收购其所持股份，即将到手的利润留在了自己手中。
在2019年，与北京稻香四季一样纳入大悦城附属体系的是苏州工业园区悦金房地产有限公司（下称“苏州悦金”）。2019年5月，大悦城以1.59亿元从深圳稳赢圆鑫投资合伙企业（有限合伙）（下称“深圳稳赢圆鑫”）收购50%股份，苏州悦金变为公司100%附属公司。
虽然总额不大，苏州悦金还是为大悦城在2019年贡献了6117万元的净利润。在2017年和2018年，苏州悦金在长期股权投资项下贡献的投资收益是亏损的。
天眼查显示，2017年12月，深圳稳赢圆鑫获得苏州悦金50%股权的出资额是1.5亿元。这就是说，持股一年半左右，这家私募换回来875万元的收益，收益率仅有5.83%，年化收益率不到4%，甚至不如收益优秀的一年期理财产品。
深圳稳赢圆鑫99%的出资人是安联汇金，这家私募基金的股东是两名自然人，即分别持股50%的高瑛和顾黎琳，二者分别出资2500万元。
时间回溯至2017年3月，彼时的中粮地产公告，公司与深圳稳赢圆鑫、深圳创富汇恒投资合伙企业(有限合伙)分别成立了苏州悦金、杭州良悦置业有限公司，两家合作方背后99%的出资人都是安联汇金。
中粮祥云置业（苏州）有限公司如今更名为大悦城控股集团苏南有限公司，该公司原本大悦城持有51%、深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金贰号”）持有剩余49%。
2015年年底，两家股东成立这家项目公司主要负责开发苏州祥云国际项目。大悦城2019年半年报显示，2019年1月，大悦城与汇金贰号签订了股权转让协议，公司以5.76亿元收购汇金贰号持有的49%股权，从而将项目公司100%控股。
大悦城年报显示，2018年，苏州中粮祥云国际刚刚确认了13.88亿元的营收，2019年年初合作方汇金贰号就退出了，这一年项目继续为大悦城贡献了15.96亿元的收入，但这一切与汇金贰号已经无关了。
汇金贰号的股东名单中仍然出现了安联汇金，与之类似的是重庆华悦锦合实业有限公司，2019年大悦城收购了这家公司剩余50%股份，持股由50%变为100%，年报公布的购买成本是1.49亿元，退出的股东是深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙），其99%的股份也是由安联汇金持有。重庆华悦锦合实业有限公司这家项目公司是由上述两名股东2017年8月合作成立的，主要负责重庆鸿云项目，两年多之后的2019年11月底私募基金退出，项目收益至此与其无关。
上述4家项目公司全由大悦城与安联汇金合作成立。除了这些曾经的旧相识之外，安联汇金也有和大悦城合作继续存在仍未退出的项目公司，比如成都鹏鼎置业有限责任公司、成都沅锦悦蓉置业有限公司、成都大悦西川置业有限公司、成都中粮美悦置业有限公司和深圳市锦峰城房地产开发有限公司、深圳中益长昌投资有限公司等。
安联汇金的官网介绍，公司成立于2013年，主要开展房地产综合金融业务、特定客户资产管理业务、私募股权投资（PE）等金融服务，在公司的房地产项目中，杭州良渚项目、中粮祥云（苏州）项目、重庆蟠龙欣城项目等是与中粮合作。
对于开发商而言，拿地与融资同样重要。通过与房地产基金的合作，房企可以借助 社会 资金增加公司资金来源的灵活性，而且合作形式上以股权为主，在增加融资的同时，还可以降低企业杠杆，从而实现公司利益最大化。
不过，这些合作方并没有坚持到最后，在项目建设后期或者项目竣工进入结算或者结算中途，信托、私募等合作方纷纷提前退出，将项目结算的全部或者部分净利润留给了上市公司，合作方通过股权溢价、分红等方式获利了结。
这看似股权、实则上市公司承担回购或者其他使合作方提前退出方式的合作更像是一种债权。
安信证券指出，合作开发本质是将项目层面上的债权融资转换成股权融资，此时往往伴随着明股实债的产生。这种融资通常以房企与投资方成立子公司或合联营公司的方式来操作，融资以权益形式存在，通过隐藏负债、增加权益来降低财务杠杆，合作方以回购、第三方收购、定期分红等形式获得固定收益。
为了维持与合作方的股权合作，有时候大悦城甚至需要为对方提供资金支持，以使对方能够实现同比例增资。实际上，最终的出资人就是大悦城，那么，这样的股权合作还是真正意义上的股权合作吗？
财务资助不手软
安联汇金能够与大悦城成立无数家项目公司进行合作，凭借的是公司能够发行的数个私募产品。即便如此，安联汇金还是无法满足全部的资金需求，在这样的情况下，大悦城开始“资助”对方以稳定合作关系。
2020年4月底，大悦城公布2019年股东大会提案。除了年报、分红等常规提案外，审议对外提供财务资助的提案所占篇幅最重，大悦城及控股子公司计划对外提供32项财务资助，金额合计298.1亿元。
获得大悦城财务资助的对象既有公司的合营或联营企业，也有控股子公司的其他少数股东。其中，属于控股子公司其他少数股东的有15家，这15家控股子公司的其他少数股东合计将有望获得52.6亿元的财务资助。
作为联营或者合营企业，由于业务需要，大悦城按照出资比例提供资金支持无可厚非，但是财务资助的对象进一步扩展至少数股东理由就有些牵强了。大悦城引入的部分少数股东在向项目公司提供资金的同时，又获得上市公司的反向财务资助，央企的低成本资金就这样流向了体外。
在有望获得财务资助的少数股东中，深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金壹号”）获得的财务资助金额是8亿元，是金额较大的一笔。汇金壹号持有深圳市锦峰城房地产开发有限公司（下称“锦峰城”）49%的股权。
在原来的主要出资人汇添富资本管理有限公司退出后，安联汇金是汇金壹号95.24%的持股人。
根据资助公告，汇金壹号的普通合伙人（GP）为安联汇金，有限合伙人（LP）为向特定对象募集资金。不出意外的话，前述安联汇金通过各个私募基金与大悦城合作的项目公司也是如此，安联汇金作为普通合伙人，募集有限合伙人的资金参与大悦城楼盘项目的开发。
在此之前的2018年，除了安联汇金获得了8亿元的财务资助之外，安联汇金成立的另外一只私募基金-深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）也获得了财务资助，金额为2亿元。
安联汇金成立数家私募基金与大悦城合作开发旗下项目，同时大悦城或其控股公司又通过财务资助的形式将一部分低成本资金回流给了对方，安联汇金就有了更充足的资金进一步扩张业务了。
对外提供财务资助已经成为大悦城的传统了。2018年股东大会提案显示，大悦城及控股子公司拟对参股公司以及控股子公司少数股东提供财务资助共36笔，金额合计346.95亿元，2017年金额则是343.2亿元。
大悦城2019年年报显示，公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额为4.82亿元，而公司及各子公司计提的关联方资金拆借计提的利息收入合计金 额13.65亿元。
大悦城向关联方提供资金固然可以获得利息回报，但公司最主要的收入还是要仰仗房地产开发项目的销售。
为了实现千亿元的签约销售目标，大悦城加大了拿地的力度，但在疫情的影响下，公司销售降幅明显。不仅如此，大悦城的存量项目去化并不理想，截至2019年年末，积压的开发产品超过140亿元。
存货积压
由于意外的疫情影响，房企销售都不约而同地受到了影响。根据国家统计局公布的数据，2020年上半年，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，下降5.4%。
其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28%，商业营业用房销售额下降25.5%，坚持“持有商业与住宅开发”的大悦城受到的影响更为明显。
2020年上半年业绩大幅下降，大悦城给出的理由是疫情影响下购物中心和酒店收入都同比减少，同时上半年开发业务结算收入减少，公司业绩大幅下降。
对此，中信证券指出，全年而言，大悦城主要业绩来源为开发项目结算，购物中心贡献利润不足25%；此外非经常性损益和结算节奏的影响，2019年上半年，公司业绩基数较高，造成本期同比降幅明显。
除了报表盈利大幅下降外，大悦城的签约销售同样下降明显。
根据克尔瑞数据，2020年上半年，大悦城实现签约收入311.3亿元，公司上一年同期销售额为360.3亿元，即上半年公司签约销售下降了15.74%；上半年，百强房企销售业绩同比下降了2.7%，大悦城远远落后于百强房企的平均水平。
如果进一步延伸至公司权益销售的话，大悦城的降幅进一步增加。克而瑞显示，2019年上半年，大悦城的权益销售为234.8亿元，2020年上半年下降至161.9亿元，权益销售同比大幅下降了31.05%，降幅超过了三成。
2019年，大悦城重组完成后，公司管理层喊出了3年后千亿的销售目标，即2021年公司的目标是签约销售过千亿元。
2019年，大悦城实现签约销售710.82亿元，如果没有疫情的影响，公司完成这一目标似乎不是难事，但在疫情影响后，公司2020年能否实现正增长已经要打上一个问号了，这意味着留给最后一年的任务陡然增加。
为了实现规模上的突破，重组后的大悦城加大了拿地的力度。2019年，公司新增总计容面积约500万平方米，土地总价款276.22亿元，大悦城的权益价款为148.12亿元，公司权益占比刚刚过半。
2020年上半年，大悦城拿地的力度不但没有降速反而继续发力。根据公司公告，大悦城上半年累计新增项目计容建筑面积合计273.48万平方米，较上年同期大幅增长了165%。
加速拿地伴随着销售去化放缓，这意味着公司沉淀资金在逐步加大。不仅如此，在存货中，大悦城的开发产品非常突出。
2019年年末，大悦城存货中的开发产品为140.19亿元，与年初的144.16亿元相比几乎没有任何改变。房企的开发产品一般是指已完工的楼盘项目，万科完工的开发产品金额虽然达到660.34亿元，但同期公司销售了6308.4亿元，开发产品占比不过10%左右。
大悦城2019年签约销售刚刚迈过700亿元，即开发产品占比占到了近20%。销售遇冷下继续加速拿地、完工产品积压去化阻力重重，这意味着大悦城的资金运转效率将受到负面影响。
大悦城债券的评级机构指出，2019年年末，公司有息债务增加至691.41亿元，2020年3月末有息债务进一步增加至791.37亿元，净负债率上升至105.97%；公司整体负债经营程度仍较高，后续面临一定的债务偿还压力。
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