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房产信托叫停背后:连续13个月位居集合信托之首
房地产信托规模压缩已是必然。7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至当日（7月11日）12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。
随后，多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称，目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。记者第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人，两家信托公司均回应称“消息不实”。
传言背后，房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。
据记者不完全统计，2019年以来，监管部门高层人士在公开场合至少5次提及房地产金融风险。6月13日，银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“房地产企业融资过度，主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风，针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。
地产信托业务何去何从，恐将成为业内近期热点话题。
控总量，减增量
针对文章开头提及的市场传言，记者问询了不同区域的多家信托机构。
光大信托方面回应称，公司确实有相关通知。不过，“全面暂停房地产类项目募资”不属实，按监管要求，公司对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑合作。此外，对于业内传闻“因风险较大而被暂停业务”的说法，光大信托一位高层人士进一步回应表示央企信托-326号江苏泰兴政信集合信托城投债：“肯定不是风险问题，公司的风险管控一直很好。”
国投泰康信托相关负责人则回应称，“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”“要求控制总量，公司今年新增不得超过去年末房地产业务总量余额的4%。”东北地区某信托公司的一位人士表示，“目前已经超了，相当于不让开展新的地产业务了，影响挺大的。”
“我们公司正在主动控制总量规模，但是没有被叫停业务。”在窗口指导名单内的某信托公司总经理对记者表示，外界对这件事有点过度解读。目前主要是对房地产信托业务总量进行管控，在规模之内的新增部分都正常进行。
西南地区某信托公司的房地产信托业务负责人告诉记者，“公司此前在收到窗口指导后做了一些工作：一是梳理了规模央企信托-326号江苏泰兴政信集合信托城投债；二是暂定银行代销和通道类房地产信托业务央企信托-326号江苏泰兴政信集合信托城投债；三是要求通道类业务提前结束；四是不做恒大和碧桂园。”
一位北京地区的信托业内人士表示，监管对地产类业务并非一刀切，符合监管政策的不会受到影响。“比如刚需购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等，仍然正常开展。”
据了解，北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“432”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地产信托业务事前报告逐笔进行事前审核，对于因合规原因被退回事前报告的项目，将严肃追究合规审查责任。
监管政策“接力赛”
房地产信托融资收紧早有信号。
今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）。
23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
同时，银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。
此后，5月31日，有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。
随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。
据了解，各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如：房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；等等。
7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
7月10日，有媒体报道称：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，对各家银行的具体要求各不相同。”
除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外，监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来，多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单，处罚事由主要包括“违规开展房地产业务”“违规发放房地产自营贷款”“信托资金违规发放房地产贷款”“开展房地产信托业务不审慎”等。
谁在快跑狂飙央企信托-326号江苏泰兴政信集合信托城投债？
业内人士表示，此轮监管的背景，在于今年房地产信托业务的狂飙。
普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。
据普益标准、用益信托等研究机构发布的信托报告，2018年6月至今，房地产信托的月度成立规模已连续13个月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱业务。此外，近年来房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。
记者梳理相关研究报告了解到，今年以来，房地产信托在3月份达到募集规模的巅峰，4月～6月的募集规模有所起伏，但是月募集规模均在600亿元以上。
根据银保监会公布的数据，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。
银保监会有关部门负责人日前表示：“部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。”
据媒体报道，此次监管约谈的公司包括江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托、百瑞信托等。
有业内人士对记者表示：“被窗口指导的是房地产业务规模比较大或者比较激进的信托公司，目前业内有传言10家信托公司被窗口指导，实际上可能远不止10家。”
对于信托公司为何对房地产业务难以割舍的话题，有业内人士认为，信托公司的房地产业务收费远高于其他业务。据前述信托公司房地产业务负责人透露：“目前业内的信托费率大致情况是，通道业务的年化大概是千分之一到千分之三；政信类项目是1.5%～2.5%；地产类项目则是2%～3%。”
化债能力不
如何识别弱资质的城投

按时下班很难
来自专栏信托城投债系列
银行信贷收紧，发债难，非标融资降压，2022年的城投市场进一步会分化，如何筛选弱资质的城投？
（一）现金类资产/短期债务0.3倍。由于账面现金类资产持续大幅下降以及有息债务短期化趋势显著，城投企业短期偿债指标逐渐弱化，且企业间差距拉大。该类城投主要集中在，贵州，天津，新疆，吉林，辽宁。短期化债能力不行。
（二）综合融资成本8.5%。综合融资成本，能够较好反映城投企业的市场认可度和再融资能力。经济发达地区会显著低于非发达地区。
（三）资产负债率70%。2020年城投企业资产负债率的平均值为58.08%。超过70%过于依赖借新环节，债务负担太重，尤其可能接下来借新还旧不能超过80%。主要集中在北京，陕西，甘肃，和天津。
（四）区域广义债务负担500%。对于近三年加权平均GDP小于200亿元的经济实力偏弱的区域、或受房地产融资政策收紧导致土地出让收入大幅下滑的区域、或债券市场持续净偿还的区域更需关注。
总结：近期关于城投债市场政策进一步收紧的传言难以考证，但是对于城投控规模，降压的方向肯定是事实。2021年，债务负担加重，债务短期化，短期偿债指标持续走弱，综合融资成本上升，资金过度向发达地区集中的现象日益明显。部分地方收房地产影响，土地收入持续下降，再融资相对困难，风险也在暴露。城投层面也会进一步分化，强资质和弱资质的分化。2022年，城投类信托的挑选不再闭眼买，强资质，经济发达地区，资金面宽裕地区，作为政信类信托的首选。
已建立相关投资人群，s我入群
近期开设了二手信托的转让业务，有需求s我
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赞
江苏政信信托项目敢不敢买
政信信托可以投，因为这个行业暂时没有系统性风险。只是不能像之前那么简单粗暴地投，因为不排除区域 的可能性。
城投信仰其实已经被打破了，这几年，城投公司信托计划 、公开债技术性 、私募债 、定融产品 已经屡见不鲜，但是没有出现一笔公开债实质性 ，还不至于整个行业信仰破灭，崩塌。行业不存在系统性风险，但是会存在区域 的可能性。整个行业不存在系统性风险的逻辑是城投背后是地方政府，地方政府背后则是中央政府。不管是中央还是地方都把防范金融系统性风险放在首位，只要防范系统性风险还是攻坚战的目标，就有城投刚兑的基础。因为如果有一家城投公开债实质性 ，则会形成多米诺骨牌效应，引发系统性恐慌。但是如果单个城投的 不会引发系统性恐慌？那就另当别说，地方政府、城投也分三六九等，一些地方在中国的系统重要性一般、城投在当地的发展中地位一般，其 对地方政府尤其是中央政府的冲击不大，则会存在 的可能性。这个可以通过信托公司对政信项目的准入区域来观察，一般情况下，东三省、内蒙古、新疆、甘肃、宁夏、西藏、云贵不在信托公司的准入名单。
拓展资料：
对于地方政府融资平台，推崇的基本理念是：不迷信、不轻信、不抛弃、不放弃。具体如下：
1、目前信托主要方向就是政府类+地产类，目前地产调控趋紧，政府类是剩下的不多选择之一。
2、个人看法，政信类项目需要谨慎，近期政府类项目 的越来越多了，这个大类可以作为选择区域，但是具体投哪个项目，一定要看具体的项目。
3、雷区：死活不能买的，贵州全区域、青海全区域、东北地区最好也规避、经济倒数的地区尽量避免、四川及其他区域的偏远县城。
4、可以选择的区域：最佳区域，江苏和浙江境内；其次，山东和成都及其他地级市平台。尽量选择前50强的县城和区域。
5、细节：地方的GDP、一般公共预算收入、债务率、债务结构...太多了，不一一列举了。
6、关于信托公司：特别垃圾的信托公司尽量也回避。
城投债承销商怎么查
可在《信托合同》央企信托-326号江苏泰兴政信集合信托城投债，交易所官网，第三方软件等多方验证查询。
信托合同
在《信托合同》正文里，资金运用方式栏目，信托公司会把这个产品投央企信托-326号江苏泰兴政信集合信托城投债的哪只标的债券写清楚，
包括“债券全称，发行人，发行期限，发行期限，票面利率，付息日期，还本日期，信用级别，担保情况，募集资金用途，主承销商等”，
有的项目在《信托合同》里会把债券代码也打印上去央企信托-326号江苏泰兴政信集合信托城投债；有的项目没打印上去，就要把《信托合同》里提到的这些标的债券信息跟交易所官网公告+第三方软件查询结合起来验证央企信托-326号江苏泰兴政信集合信托城投债了。
交易所官网
标准城投债券是标准化债券，在它挂牌上市交易的交易所官网也能查询到债券信息，
对交易所的认定，按2022.08.03施行一行两会联合外管局制定的《标准化债权类资产认定规则》对交易所要求（原文）：
“在银行间市场、证券交易所市场等国务院同意设立的交易市场交易。”

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对应到标准城投债券领域，一般是上海证券交易所，深圳证券交易所，银行间市场这3大证券交易场所，
如果是在地方金交所挂牌的，那就是“野鸡交易所”「参考；信托借道地方金交所非标转标是自欺欺人」
在这3家交易所官网上，可查询到标的债券详细情况。债券在哪个交易所挂牌上市交易，就到哪个交易所官网上查询。
第三方软件
市场上有很多家专业搜集，对外展示标准城投债券详细信息的第三方软件，比如企业预警通app等，
可在这些第三方软件上查询到标的债券相关信息。
