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【司法拍卖房可以买吗？司法拍卖房的馅饼与陷阱】
司法拍卖房可以买吗？司法拍卖房的馅饼与陷阱
法拍房的 “馅饼”与“陷阱”
价格比市场价低近两成，且不受限购约束，法拍房今年以来受到热捧，互联网公司也早已向传统拍卖行宣战
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“我司有多套优质房产出售，单价为市场价的8.4折，产权明晰”。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里，究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产？答案是司法拍卖房（下称“法拍房”）。
“我们已经协议转让了2套较小户型的住宅，还剩下4套，将进行法拍。”发布上述8.4折出售房产消息的联系人对《第一财经日报》记者表示，因为这几套住宅都是大户型，出手不像小户型那么容易，“一般来说，司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场，但在法拍前，债权人也可以选择公开不良资产信息，协议转让，手续和法拍一样。”
《第一财经日报》记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示，今年以来，法拍房一改去年的萎靡，出现“价量双增”的趋势。“一方面是房地产市场在回暖，另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。”该研究院研究员冯美云对本报记者表示。
法拍房最吸引人的是低价，一般只有市场价的八成左右，而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过，“个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人对本报记者表示。
64万买价值百万房产不是梦
法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如，上述发布8.4折房源的联系人告诉本报记者，他其实是小贷公司的，因有开发商无力偿还抵押贷款，公司便诉至法院，查封了该开发商抵押的房产。
在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格；保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的最高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价最低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，最高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么最终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。
更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示，2016年3月，全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处，环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元，是2月成交额的2.1倍。
对比今年前3个月的数据可以发现，涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低，3月份的起拍折扣率为81.33%，系3个月以来的最低点。“起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。”冯美云对本报记者表示，市场供给的增加与银行加快处置不良资产有关。
数据还显示，3月份的变现折扣率为88.76%，环比增长4.63%，系今年以来的最高点，反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。数据显示，江苏和浙江3月份的变现折扣率再创新高，涉诉房产成交价格上涨明显。
冯美云表示，去年一处不良房产的拍卖成交可能只有3~4次竞价，今年好的标的可能需要40~50次竞价才能成交，“竞价次数的增加必然推高最终的成交价格。”
“房产市场的热度反映在司法拍卖上，主要表现为围观数和出价次数越来越多。”淘宝司法拍卖一位内部人士对本报记者表示。
“投资者愿意购买法拍房可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价；二是司法拍卖不受限购限制。”广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报记者表示。
法拍房也有“坑”
法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
深圳的黎先生告诉本报记者，他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。
还有媒体报道称，广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。沓先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”（房子里还有人居住）为由不予强制执行。
“‘不交吉’被业内戏称为‘不着急’，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为‘不交吉拍卖’。”方伟忠说。
此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。
所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
“法拍的商铺有时也会出现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着这个房产证去找商铺时，有可能找不到具体位置。”方伟忠说。
法拍房的门槛也不低，按照法院的要求，购房者必须一次交付全款，不能贷款。
门口的“野蛮人”
但凡受到关注的事物，互联网公司必然不会放弃商机。
司法拍卖原先有三种模式，一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖；二是在地方产权交易所，拍卖行只出拍卖师；三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。
近两年，随着互联网的崛起，网络司法拍卖横空出世，最具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月，2012年6月26日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次，成功处置标的物总金额约1200亿元。
阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴今年3月份在“第二届网络司法拍卖研讨会”上介绍说，网络司法拍卖的成交率约为84%，比传统的拍卖高了20个百分点，溢价率40%左右，比线下多一倍，处置周期由6个月缩短至2~3个月。
除了效率外，网络司法拍卖“零佣金”的特点彻底改变了当下的拍卖格局，即网络司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金；而在传统拍卖格局下，拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的佣金。
据了解，去年淘宝拍卖为地方法院节省佣金超20亿元，这也是地方法院对网络司法拍卖越加青睐的主要原因。目前，全国已有28个省（区、市）超过1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。
网络司法拍卖的“鲶鱼效应”引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人对本报说，拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。
“当初，《拍卖法》制定时没有考虑到网络拍卖的出现，所以，网络拍卖的主体在法律上处于模糊地带，法律规定拍卖的主体人应该是拍卖行，淘宝不具有执行拍卖的主体资格，如果说淘宝只作为交易场地，那么，淘宝司法拍卖的主体是谁？按照《拍卖法》等法律法规规定，法院也没有司法拍卖的主体资质。”他说。
淘宝司法拍卖对此的解释是，阿里拍卖始终是技术平台和服务平台，法院始终是司法拍卖的委托主体，阿里拍卖致力于助力司法改革，助力于司法阳光化。
事实上，关于资格的问题一直困扰着网络司法拍卖，但在第二届“网络司法拍卖研讨会”上，最高法执行局执行督导室主任何东宁透露，网络司法拍卖相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着，网络司法拍卖的主体资格即将得到法律的认定。
股票面值价格是多少？--发行股票以及股票交易
个股作为股票市场的股票交易手段，想必很多人会都很了解，只要投钱，就能着急卖一支个股了。
可是关于个股的其他层面，比如个股的票面价值，它的股票价格是多少，你知道吗?根据中国阅读法律法规明确规定，个股的票面价值多数是1港元。
这不免让人会并不知道了，为什么法律法规会这样明确规定?是为了快捷多加练习、不错运用吗?可别，耐性听小编给大家聊聊这其中的弯弯绕闭。
个股的票面价值，是所有权在所发行股票的个股上票面价值的票面价值总金额，它为手港股为1000，其意义是用于说明每这张个股所包括的二级数目。
个股的票面价值一般都许家在个股的负面且基本都是关口，如叫限售、拾元、应分等。
在中国深圳和上海证券交易所非流通股的个股，其票面价值都规范基日应分，即拟订一块钱。
个股票值的初手段，是体现确保个股持有人在有权之此时很难偿还票面价值所票面价值的金融资产。
随着个股的发展趋势，买个股之后将不能先有权，所以个股票面价值目前的意义以下说明个股的获配者在所有权长期投资两席比重的比重，作为确定流通股东选择权的根据。
民营公司公司的原总流通股为正且，持股一元个股就指出在该所有权所比重的集团股份为智度。
第三个意义就是在*两次募股此时，将个股的票面价值作为发行股票交易价格的第二个确定。
一般而言，个股的招股价都将会低于票面价值。
当个股步入一级股票市场非流通股之后，个股的股票价格就与个股的票面价值相近吸附了，相互之间并没有什么间接的关系，投资者甲以它炒作多低，它就会有多低，如前须深圳股票市场有些个股的股票价格曾经超过70万给，但其票面价值也就仅为一块钱。
朋友们发现这里心里是不是有三个疑惑：1.为何个股多数发行股票股票价格竟达1港元呢?左右1港元的计算什么啊?2.大多数的个股票面价值都是1港元么?很小马儿皇帝不错了么?很小编带解答啦。
讲解1.全球上多数证交所，公司发行股票的个股(往往就是指优先股)的票面价值都是1港元(半年报里记作“流通股”或“公积转”)，低于1港元的大部分，唐人街进行“二级公积金”(addationalpaid-money公积转)，即个股的二级折价。
例如某个股招股价10港元，就是流通股票面价值1港元，二级公积金23港元。
讲解2.大多数的个股票面价值都是1港元，但是在中国的股市上也有说起。
例如，深交所最早的8多只个股(老4105)，票面价值是20港元。
先例如，知名品牌华钰铜业的拟订票面价值是0.2港元，*此这家。
那么长期投资一支个股看低于票面价值的大部分即“流通股公积金”有多少，是不是有统计分析呢?其实还是有不要紧用的。
流通股公积金较低的个股，上市公司的发展趋势和赢利好的话，还是很多上市公司热衷于挣钱“送转三大”手游的。
当年的3月底超过，是上年中报公布的期后，这在此期间送转三大的迷雾膜拜。
但是随着投资人的成熟度和估值长期投资思路的渗透到，适当大家还是长期投资那些根本有公司业绩阻力的长期投资品种吧。
毕竟送转三大大多也只是亏大，20转三大20或20送转20，那么个股数翻番，拟订的股票价格没降为以后的三分之一，低些，并没有实质的变现。
编者指出，如果是上市公司集团公司可以思考长期投资，但是小散的话就不要长期投资了，毕竟长期投资有风险性，转入大行?。
如果想要败不馁的话，编者适当卖股价指数私募(例如改委深配200)或者私募定投资更靠正规许多，这些风险性相当高，也非常适合长期投资。
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